Innherji

Vandinn á fasteignamarkaði verður ekki leystur með aðeins vaxtahækkunum

Hörður Ægisson skrifar
Að mati greinenda Jakobsson hefur kerfisáhætta á fasteignamarkaði aukist mikið síðustu 3 til 4 ár.
Að mati greinenda Jakobsson hefur kerfisáhætta á fasteignamarkaði aukist mikið síðustu 3 til 4 ár. Foto: Vilhelm Gunnarsson

Vandi fasteignamarkaðarins hér á landi verður ekki leystur með vaxtahækkunum Seðlabankans þótt líklega muni það leiða til þess að „menn rói sig aðeins“ og meiri ró komist yfir markaðinn.

Ef vaxtastig verður enn lágt líkt og nú er – stýrivextir Seðlabankans eru 2 prósent – þá er hætta á þrálátri og mikilli raunhækkun á fasteignaverði sem mun grafa undan gengi krónunnar og efnahagslegum stöðugleika.

Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri fasteignaskýrslu Jakobsson Capital – sem ber yfirskriftina Tryllingur á fasteignamarkaði – en þar segir að ef húsnæðisverð heldur áfram að hækka umfram laun á næstu árum þá sé hætta á að húsnæðisskortur á höfuðborgarsvæðinu verði vandi landsins alls. 

„Gengis- og efnahagslegur stöðugleiki er í húfi,“ útskýra skýrsluhöfundar, og bæta við: „Hafa verður í huga að um tveir þriðju þjóðarinnar býr á höfuðborgarsvæðinu ólíkt höfuðborgunum í öðrum löndum þar sem hlutfallið er nær 10 til 20 prósent.“

Í spá Jakobsson Capital er gert ráð fyrir áframhaldandi hækkunum á raunverði íbúða, einkum vegna skorts á eignum, og að það hækki um 11 til 12 prósent á næstu þremur árum. Það mun þýða að fasteignaverð verður um 33 prósent hærra að raunvirði í árslok 2024 en það var um mitt ár 2019.

Greinendur Jakobsson búast við að almennt vaxtastig verði komið á svipaðar slóðir og fyrir faraldurinn í byrjun árs 2023 og að fjárfesting í íbúðarhúsnæði muni aukast töluvert á árunum 2023 og 2024. Það muni hins vegar enn vera skortur á íbúðarhúsnæði árið 2024 þótt hann muni helmingast frá því sem nú er.

Í skýrslunni er nefnt að vandi vegna íbúðaskorts hafi ágerst með hverju ári frá 2014 og hann hafi verið orðinn verulegur á árinu 2017. Í árslok 2020 hafi því skort um 4 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, samkvæmt útreikningum Jakobsson Capital, miðað við fólksfjölgun og fjölda fullgerða íbúða en gert er þá ráð fyrir að 1,5 fullorðnir búi í hverri íbúð.

Skýrsluhöfundar gera tilraun til að meta „húsnæðisvandann“ með því að skoða hlutfall þeirra einstaklinga sem búa í atvinnuhúsnæði, ósamþykktum íbúðum, of smáum íbúðum miðað við fjölskyldustærð eða ungt fólk sem býr í foreldrahúsum þar sem það hefur ekki efni á að kaupa eða leigja.

Myndin sýnir þörf fyrir húsnæði miðað við fjölgun fjölskyldna og einstaklinga á móti fullgerðum íbúðum samkvæmt tölum Hagstofunnar.

Niðurstaða Jakobsson Capital er að fram til ársins 2017 sé tæplega hægt að tala um húsnæðisvanda en þá voru um 1,6 prósent í slíkum aðstæðum. Hins vegar hafi vandinn vaxið hratt eftir það og hefur 4 til 5 prósent einstaklinga eða fjölskyldna á höfuðborgarsvæðinu átt við húsnæðisvanda að etja samkvæmt þessu mati á tímabilinu.

Að mati greinenda Jakobsson hefur kerfisáhætta á fasteignamarkaði aukist mikið síðustu 3 til 4 ár og óvissan á markaði sé afar mikil nú um stundir. Ef framboð húsnæðis mun ekki aukast seinni hluta tímabils er hætta á að hækkun fasteignaverðs að raunvirði verði milli 20 og 25 prósent næstu 3 árin. Þetta gæti einnig orðið niðurstaðan ef mikil fólksfjölgun verður vegna mjög kröftugs vaxtar í ferðaþjónustu. „Almennt er meiri hætta á meiri hækkun en minni,“ er fullyrt í skýrslunni.

Önnur sviðsmynd er sú að fasteignaverð standi í stað ef Seðlabankinn hækkar vexti hraðar, bati í ferðaþjónustu verður hægur og fólksfjölgun lítil. Raunhækkun fasteignaverðs verður þá sáralítil næstu 3 ár, eða aðeins 1 til 2 prósent umfram verðlag. „Við gætum því horft upp á svipað ástand og var á tíunda áratug síðustu aldar,“ segja skýrsluhöfundar.


Tengdar fréttir

Óvissa um þróun fasteignamarkaðarins sjaldan verið meiri

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu er orðið hátt á alla hagræna mælikvarða. Í árslok 2021 var verðið með tilliti til launa landsmanna og fjármagnskostnaðar rúmlega einu prósenti hærra en það hefur verið að meðaltali undanfarin tíu ár.



Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur.

Fleiri fréttir

Sjá meira


Velkomin á Vísi. Þessi vefur notar vafrakökur. Sjá nánar.